Die verschiedenen Mieterhöhungsverfahren

Die verschiedenen Mieterhöhungsverfahren

Einleitung

Das BGB bietet Vermietern diverse Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Hier soll ein kurzer Überblick über die einzelnen Verfahren verschafft werden, wobei insbesondere auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 ff. BGB eingegangen wird.

Staffelmiete und Indexmiete

Zunächst regelt § 557 BGB grundsätzlich, dass Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. Darüber hinaus kann die Miete als Staffelmiete gem. § 557a BGB für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden, wobei zu beachten ist, dass in der Vereinbarung die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen werden muss.

Die Vertragsparteien können außerdem gem. § 557 b BGB eine Indexmiete vereinbaren. Das bedeutet, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Miete muss, abgesehen von einer Erhöhung wegen Modernisierungsarbeiten oder wegen einer Änderung der Betriebskosten, dabei jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Das derzeit vor allem in den Medien aktuellste Mieterhöhungsverfahren ist in den §§ 558 ff. BGB geregelt, die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

In diesem Verfahren kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dabei gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Besonders ist die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB zu beachten. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Gemeinden oder einem Teil einer Gemeinde, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 %.

huettl.kanzlei (5)

Form und Begründung der Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen, § 558 a Abs. 1 BGB. Die Textform ist in § 126 b BGB geregelt und bedeutet, dass eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Wichtig ist, dass die Erklärung dem Empfänger für eine angemessene Zeit zugänglich ist und die Erklärung von dem Datenträger unverändert wiedergegeben wird. Derzeit erfüllen Papier, USB-Stick,
E-Mails und Computerfaxe diese Form.

Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für drei zu benennende vergleichbare Wohnungen herangezogen werden.

§ 558c BGB definiert den Mietspiegel als eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt ist, wobei die Mietspiegel für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden kann.

Zu unterscheiden ist der einfache Mietspiegel von einem qualifizierten Mietspiegel, welcher wiederum nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist.

Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird. Aus der Sammlung werden Auskünfte gegeben, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Miete zulassen.

Zustimmung zur Mieterhöhung

Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Sollte der Mieter zwei Monate nach Zugang des Erhöhungsverlangens noch nicht zugestimmt haben, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Sollte das Mieterhöhungsverlangen nicht den Anforderungen an die Form entsprechen, kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. In dem Fall wird dem Mieter eine erneute Zustimmungsfrist gewährt.

Zu beachten ist schließlich, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen und bei Veränderung der Betriebskosten

Werden vom Vermieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen unternommen, so kann er gem. § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die Modernisierungsmaßnahmen sind solche, durch die in Bezug auf die Mietsache Energie nachhaltig eingespart oder der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten sind keine eine Mieterhöhung begründenden Modernisierungsmaßnahmen.

Wenn Modernisierungsarbeiten für mehrere Wohnungen durchgeführt werden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Bei einer beträchtlichen Mieterhöhung wird eine Abwägung der Interessen des Mieters einerseits und der Vermieters andererseits vorgenommen. Wenn die Abwägung zu Lasten des Vermieters ausfällt, kann eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein, da sie dann eine Härte gegenüber dem Mieter darstellen würde, die nicht zu rechtfertigen ist. Kriterien sind dabei auf Mieterseite z.B. die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Der Mieter muss nach Abzug der erhöhten Miete noch über Mittel verfügen, die ihm eine Lebensführung wie bisher ermöglichen. Auf Vermieterseite ist das Interesse des Vermieters an der Refinanzierung der Maßnahmen zu berücksichtigen.

Auch hier ist wieder zu beachten, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist, § 560 Abs. 1 BGB. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Der Mieter schuldet den auf ihn anfallenden Teil mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Wenn sich andersherum die Betriebskosten ermäßigen, so ist die Betriebskostenpauschale dementsprechend vom Zeitpunkt der Ermäßigung an herabzusetzen.

Ist, so wie üblicherweise in Mietverträgen geregelt, eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, so kann gem. § 560 Abs. 4 BGB jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Auch hier ist wiederum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Abschließend sei noch erwähnt, dass im Falle einer Mietererhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungsarbeiten vom Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.


Hüttl Rechtsanwälte